棟梁のブログ
山田棟梁のつぶやき 2018年9月12日発足
緊急事態発生
円安・中国ゼロコロナ政策の影響・ロシアのウクライナ侵略で何でも価格高騰中
アメリカで住宅建設バブルは治まったようですが高値安定中
構造材の米松が入ってこない状態が続いており盆頃から木材価格が高騰中です。
現在、高止まりしてますが、更に高騰しそうです。
2019年8月より長崎県土地開発公社が時津町シーサイド日並で販売している分譲地を
購入して、分譲住宅を施工・販売しました。
2021年は注文建築を２棟受注完成引渡し済みです。
注文建築を計画している方は、当社の分譲住宅を内覧して施工会社の選定の参考になれ
ばと思います。
当社でも建築工事の請負もしていますので、気に入られた場合は相談して下さい。
土地の買い方・分譲住宅の買い方・マイホーム造り・リフォーム・アパート経営等で、気になる
情報を発信したいと思います。
緊急事態２
国土交通省が誘発した建設業界大不況
何もかも値上がりし、庶民は家を建てられなくなってきました。 （２０２４年１月現在）
今年になって新築住宅の着工に急ブレーキが掛かり不況の嵐の前触れが始まりました。
２０２４年以降の確認申請の住宅には省エネ住宅以外には住宅ローン控除を亡くしました。
３年前は坪単価４０万円も有りましたが、現在は坪単価６０万円以上になりました。土地が
１０００万円で３3坪の家が１４５０万円＋外柵工事等で合計１６００万円（総額2600万円）
だったのが1.5倍の2400万円（総額3400万円） です。 ２０２４年１月２８日現在
国は住宅ローン控除を終了しようとしています。（省エネ住宅は１０年２０００万円まで対応）
省エネ住宅にするには坪単価１万円以上も上がります。 国土交通省の人間は貧乏人は
家は持つな、アパートに居ろって言いたいのか？ アパートの無い過疎地ではどうせよと？
古い空家を借ればって言いたいのかな？
来年からは省エネ住宅義務化を実行する予定です。益々庶民には家を持てなくなりますね。
分譲住宅も自ずと価格が上昇しますので、造っても中々売れなくなります。廃業を検討中。
マイホームに関して
マイホームを取得するに当って、まず土地を買って、自分たちの思うままに造りたいとお考え
の方は、昭和時代と比べて平成時代はかなり少なくなったようです。
土地購入資金を預金などで賄える方は、自由気ままに間取りや空間の構築などをして注文建
築がやりやすいでしょうが、土地購入資金も預金が少なく、マイホームを獲得するには一括で住
宅ローンで購入するパターンが多くなっています。
また、土地の売却が個人から出てくる数より、大手宅地開発業者から販売されるケースが主で、
建築条件付で販売されるのが主流になっています。
建築業者・不動産業者も利益を上げるのは仕方ないのですが、上乗せの幅が問題です。
素人の方には見分けが難しいところです。建築坪単価を情報誌やネットで調べて把握して下さ
い。（当社は坪単価 税別55万円～） 2024年1月現在
土地の購入に際して
個人が不動産業者に売却を依頼した物件に直ぐに飛びつくことは待ってください。最初は相場
より若干高く設定して売り出します。どうしてもその土地が欲しいのであれば仕方ありませんが、
その場合でも値引き交渉はして下さい。余裕が有れば３ヶ月ほど様子見をしてから購入するの
が、値引き交渉の余地が有り妥当な価格で購入に繋がります。
建築条件宅地は、便利地が多く、一般的には速く購入者を求めるので、土地価格を相場並み
か少し安くする傾向に有ります。（便利地ゆえに高い設定も有ります） しかし、住宅建築価格に
利益を上乗せされてるのが現状です。
全国地価マップなどで路線価を調べておいて下さい。路線価≒売買相場では有りません。
好景気が続いて土地の価格がじわじわと上昇しています。
競売に住宅・土地が極端に出なくなりました。
現在、便利地は若干売手市場になっていますが、消費税増税後は買手市場に戻るでしょう。
仲介業者を通して土地購入した場合、仲介業者が勧める建築請負業者に建築請負契約をす
るのはできるだけ即決は控え、多数の相見積を取りましょう。何故なら建築請負会社からリベート
を仲介業者が要求するのが当たり前になっています。
本当にアパート経営は安泰か？
今年（2018年）に入って金融機関（主に銀行）は賃貸住宅への融資に急ブレーキを掛けたようです。
国内において賃貸状況は完全な借り手市場が何10年も続いています。
新築アパートを完成させても満室にならない地域が多々有るようです。
大手の賃貸住宅建築メーカーの謳い文句に騙されたと実感しているオーナー様が多々発生して
いるのが現実のようです。
人口減少に歯止めが掛からない日本に於いては新しくアパートを造ればそれだけ空部屋が増え
る現状を理解しましょう。
賃貸住宅メーカーの営業マンの言葉巧みな誘惑に騙されないように気を付けてください。
リフォーム時の注意（オール電化）
最近はオール電化の住宅の割合が多くなっています。ガスでの調理は袖口を焼くなどお年寄りに
は危険な状態に陥りかねない事態が多々発生しています。
風呂を沸かすのもガスからエコキュートに切り替え、光熱費を1/3くらい減らせるからです。
暴利を得ようとする業者が居ることを心得ていて下さい。オール電化の調理器具のＩＨヒーターとエ
コキュートは、通販で安く買える時代です。同じ商品で通販業者間でもかなりの価格差が有るのを
知っていますか？
一流メーカーのＩＨヒータ－で送料込の4万円台から購入できます。
エコキュートは370Ｌフルオートタイプでリモコン2個・脚部カバー付で送料無料の20万円から購入で
きますよ。
ＩＨもエコキュートも設置費がそれなりに掛かりますが、同時に設置すれば電気工事費は10万円以
内で設置費は5万円前後で収まります。
ＩＨ・エコキュートの機材費と設置・電気工事費を合わせても40万円からですが、古い機材の処分
費が上乗せされますが、１～2万円で、40万円～で収まります。ＩＨは奥行650㎜のシステムキッチ
ンの場合ですが、キッチンの入れ替えが必要な場合は機材費30万円位～と設置費が別途必要
になります。
利益重視のリフォーム業者さん、正直に価格を言って済みません。
トイレのリフォーム
トイレは常に綺麗で臭いの無いトイレが良いですよね。汲取りの家庭はかなりの頻度で亡くなっ
ていると思いますが、水洗化できない地域や場所が若干有るでしょう。
水洗便器でも水量をかなり使うとか、温水洗浄便座が欲しい（故障で交換したい方）等の理由
でリフォームを考えている方は多いと思います。
便器の進化は日本が世界のトップだと思いますが、使用水量は現在、大5Ｌ・小4Ｌ前後が主流
です。（主流価格は便器・タンク一式3万円～買い方次第）温水洗浄・暖房乾燥便座の進化も
著しく、最高級品は定価で17万円程しますが、これまた買い方でかなりの価格格差が生じます。
定価の3割引きなんて高すぎです。半額以下が通常価格です。（TOTOは40％引き）
利益重視のリフォーム業者さん、正直に価格を言って済みません。
2022年12月12日更新
建築工事
新築時に工事価格を安くしてもらいたいと思うのは皆さんの願うところでしょうが、分譲住宅に於
いては、各業者の裁量により仕上材に違いが生じます。利益重視の業者の場合は安い素材を
使うのが当たり前です。徹底して安い素材を使い販売価格を安いように見せてますが実際は高
い価格で売っています。
素材の良し悪しを素人の方は見抜けないから利益重視の業者は、外柵などの見栄えを良くしま
す。
若い素人の方は見栄えを気にされる方が多いので、購入するようですが、結果、高い買い物をし
てしまうのです。
屋根仕上（鋼板葺）
形状で言うとビルのようにキューブタイプの家は、ガルバ鋼板屋根が多いですが、鋼板屋根は一番
安価ですが、冬場に内側で結露が生じることを知ってますか？屋根下地板が水分を吸収します
が、これは屋根板が腐れる原因になります。ガルバ鋼板は耐久性は有りますが、夏場の高熱で
も下地から劣化するのが難点です。
屋根仕上(コロニアル瓦）
安価で軽量スレート瓦の代表が、カラーコロニアルですが、一生のうちに2～3度ほど塗装をしなけ
れば劣化が激しい製品です。夏場の高熱による下地の劣化も生じます。屋根下地板にルーフィ
ングを貼りその上にコロニアルを葺くため、空気層がほとんど無く蒸れと高熱により下地合板の
糊が劣化し紙のように合板が変化します。
屋根に乗るとバリバリとコロニアル瓦が割れてしまいます。
普段は屋根に乗りませんが、再塗装の場合やアンテナ工事とか太陽光設置などを後付すると、
ヤバいことになります。太陽光設置は雨漏りの原因になりますので、太陽光設置業者に雨漏り
保証を最初に契約書に求めるなど、充分注意が必要です。
屋根仕上(防災陶器瓦）
高価ですが経済的な瓦です。難点は重量が鋼板やコロニアル瓦よりかなり有ることですが、家は
横架材を大きくすることで、どっしりした造りになります。柱も杉で良い所を強度が高い桧に変える
などの対応が必要です。良い所は陶器のため塗装の必要が無く経済的です。防災仕様で瓦に
爪が有り他の瓦に結合します。鋼板葺き・コロニアル瓦より台風災害には強いです。
下地板の上に引掛け桟木18㎜角の桟木を打ちその上に釘止めするので、下地に空気が循環す
るので夏場の高温にも対応できる仕組みです。当社は防災陶器瓦のみを屋根に使っています。
下地板も熱に強い杉板12㎜を使っています。
2022年12月12日更新